国家住房银行离我们还有多远

“国家住房银行”离我们还有多远

近日，住房城乡建设部官员撰文提出“设立国家住房银行条件已成熟”。一时间，业界都将该文章视为政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想，围绕这个话题展开的讨论也是此消彼长。

3月末，房地产新政接连释放重大利好，市场回暖明显。但长期而言，“新常态”之下未来的住房市场怎么走？这直关民生，仍待求解。此时提出设立“国家住房银行”无疑有特殊的现实意义。

由于住房行业本身具有一定的社会效应，尤其是中低档商品房和廉租房仍然属于生活的必需品，在某种意义上具有公共物品的性质，住房融资可视为商业性与政策性的混合，纯粹的市场化激励机制往往不能得到充分的发挥。即使在成熟和发达的房地产金融体制下，住房和住房融资都带有浓厚的社会性和政策性。

发达国家普遍的做法是，针对住房市场的商品属性和公共属性，分别确立与之相适应的住房融资模式。出于居民住房保障的考虑，国外普遍建立了政策性的住房融资渠道，针对性很强，主要是保障中低收入家庭的住房需求。策略上除了强制的住房储蓄制度(如新加坡的住房公积金制度)以外，还逐步建立了政府扶持奖励、鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出，而操作中的灵活性也在加强。

以新加坡为例，在公积金的“特准购房计划”下，会员可动用普通户头内全部存款加上每月要缴纳的公积金存款，来购买政府组屋；对于原来无资格购买政府组屋的中等收入者，另外安排一项“中等入息公寓计划”，使他们可以动用公积金购买公用住宅；对于那些收入较高，按规定不能动用公积金购买政府组屋的会员，又专门制定了“特准住宅产业计划”，允许他们动用公积金购买私人住宅产业。

中国住房融资也包括商业性融资和政策性融资，但住房金融体系还很不完备，不规范，可以说还没有真正形成一个完整的住房金融组织系统。政策性融资主要是公积金贷款，但其带有与商业性房地产融资的同质性。住房储蓄银行只有两家，烟台和蚌埠住房储蓄银行。虽然成立较早(1987年)，但业务发展受到了极大限制，谈不上在全国范围内发挥作用。2004年初开业的中德住房储蓄银行，尚处于在天津试点阶段，向全国推广还有待时日。

在一个融资体系不齐全的经济体中，无论是政策性住房还是商业性住房都把目光转向了商业银行。银行信贷成为居民住房融资的主渠道。同样，银行业在以信贷产品为主的业务结构、以贷款利息为主的收益结构的驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚在自身体内。从银行目前存款结构看，各商业银行也还没有真正的住宅储蓄业务，因此，我国各大银行商业性住宅消费信贷依然主要是依赖于一般居民的储蓄存款。这样造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配，形成银行房地产长期资产与短期负债的扭曲对应。

商业银行发放商业信贷，逐利心态无可厚非，但所谓个人住房贷款利率打折的做法，说明银行也承担了一部分社会职能，本身就是悖论。美国次贷危机最大的警示就是，政策性住房金融业务如果过度商业化，或由商业银行替代，完全出于谋求商业利益的动机来安排资金的话，其有效提供必然失败。

房地产金融机构的合理设置和不断完善，是开展房地产金融业务的前提条件。政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相互独立，又相互依赖和融合。近期，国家加强了政策性住房金融体系的重构。2013年召开的十八届三中全会明确提出：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”而在之后的多次会议上，政府都曾提及“研究建立住宅政策性金融机构”。2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试，主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。与之相适应，面对中低收入者的住房需求，也需要建立政策性机构以补足另一条腿。

住房金融体系创新有待再破冰。针对我国的实际情况，进行住房金融体系创新，无论是将公积金系统转换为国家住房银行，还是国开行住房金融部向个人领域拓展，抑或整合现有地方住房银行，应是未来住房金融的核心。

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