借条上写到期不还以房抵债到期后为何变为无效

律师说

在借贷纠纷中，债务人在债务履行期限届满后没有能力以货币形式向债权人偿还贷款时，通常会以房抵债的方式消灭债务关系。

债权人与债务人签订的以房抵债协议并不能有效保护债权人的合法权益，反而会给债权人进一步维护合法权益造成法律障碍。

现实生活中，很多人往往对此存在误解，以为双方书面约定作为担保即可，或者只要收走了借款人的房产证、土地证原件就算抵押成功了。但是，根据我国《物权法》的规定，以建筑物作抵押的，应当依法办理抵押登记，抵押登记为抵押权的生效要件，抵押权自登记时设立。这样的借条实际上是抵押担保合同，房屋为借款抵押物，由于没有进行抵押登记，事实上，抵押权实质上并未设立。

同时，根据我国《担保法》的规定，抵押权人和抵押人不得约定在债务人届期不能清偿债务时，抵押物的所有权转为债权人所有。因此，借条上写了“到期不还，以房抵债”这种关于房屋所有权的约定违反了法律的强制性规定，该约定无效。

《担保法》第四十条规定:“设立抵押合同时,抵押人和抵押权人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”这是关于流质契约的规定。

所谓流质契约,是指当事人在签订抵押合同时,或者债权清偿期届满前,约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。法律禁止流质契约主要是因为:

从债务人角度,债务人为经济困难所迫，债权人乘人之危，以抵押人价值较高的抵押物担保小额债权，与债务人订立流质契约，损害抵押人的利益。从债权人的角度，抵押权设定后，抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也是不公平的。

显失公正、重大误解签订的流质契约，债务人虽然可以行使撤销权，但是意思表示不真实导致合同无效或者可撤销属于弹性条款，债务人不能举证证明，法院很难认定合同无效或者撤销合同。因此，由法律直接规定流质契约无效，能更好地保护抵押人的合法权益。

禁止流质契约是抵押权的本质属性所要求的。抵押权是价值权，未经折价或者变价预先将抵押物转移于抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性。

因此，在借款给他人时，涉及不动产抵押的，一定要及时到房产管理部门进行抵押登记，保障自己的合法权利，避免债务人暗渡陈仓将财产转移。

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